Investir en EHPAD est à la portée de tous. Ces Établissements d’Hébergement pour les Personnes Agée Dépendantes sont présents partout sur le territoire français et de nombreuses nouvelles résidences sortent de terre chaque année. Vous souhaitez en savoir plus sur l’investissement en LMNP dans une résidence de service type EHPAD ? Vous êtes au bon endroit ! Du bail à la gestion en passant par la définition d’un exploitant, gestionnaire et son rôle au sein d’un établissement EHPAD, vous allez tout savoir dans ce guide.
La raison est simple, avec une population vieillissante, la France doit construire de nouveaux logements pour accueillir les personnes âgées, et la demande est au rendez-vous. Investir en EPHAD est une opportunité qui intéresse de nombreux investisseurs pour différentes raisons que nous allons vous détailler ici
Qu’est-ce qu’un EHPAD ?
Un Établissement d’Hébergement pour Personnes âgées Dépendantes est un lieu où les personnes âgées sont accueillies lorsqu’elles ne possèdent plus toute leur autonomie et quand elles ont besoin de soins médicaux. Généralement, les personnes placées en EHPAD sont victimes de maladies qui nécessitent des infrastructures très particulières, une assistance au quotidien par le personnel médical et des soins très spécialisés.
Avec le rallongement de la durée de vie en France, les EHPAD accueillent de plus en plus de personnes âgées au point d’avoir des listes d’attente sur certains établissements. Il est donc nécessaire de construire plus d’EHPAD et d’y investir. L’occupation des lits est de quasiment 100%. En France, on compte 7500 EHPAD.
Comment investir dans un EHPAD ?
Vous l’aurez compris, un investissement en EHPAD est différent d’un investissement locatif classique. En effet, vous achetez une chambre au sein d’un établissement médicalisé et vous déléguez la gestion du bien à un seul et même organisme. Cet exploitant professionnel définit les règles au sein de l’EHPAD.
Il y a différentes manières d’investir en EHPAD
- A crédit : Cela consiste à acheter un ou plusieurs lots de la résidence de service via un crédit bancaire. Cet emprunt peut être couplé à un apport en comptant. Grâce à cette méthode, vous pouvez rembourser une partie plus ou moins importante des mensualités de votre crédit grâce aux loyers perçus. Votre effort d’épargne déprendra de l’équilibre entre ces deux données. Cet effet de levier est le plus recherché par les investisseurs.
- Comptant : Vous pouvez investir comptant dans un Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, mais ce n’est pas la méthode la plus conseillée et la plus populaire. Elle convient toutefois aux investisseurs qui détiennent beaucoup de trésorerie.
Il y a deux manières de réaliser un placement financier en EHPAD dans le cadre d’un investissement locatif. Toutefois, cela ouvre le droit aux mêmes avantages, à savoir de pouvoir réduire le montant de ses impôts tout en générant des revenus complémentaires défiscalisés afin de développer son patrimoine, préparer sa retraite, anticiper sa succession…
A qui s’adresse l’investissement en EHPAD ?
Investir en EHPAD est fait pour toute personne qui souhaite développer son patrimoine immobilier, sans pour autant s’encombrer avec la gestion du bien, puisqu’il s’agit ici d’un investissement locatif dans une résidence gérée.
Ce type d’investissement locatif permet de générer dès le départ des revenus locatif régulier afin d’anticiper sa retraite, sa transmission…Les loyers sont versés par un exploitant et sont déclarés au régime réel simplifié ou micro-bic. Dans un des cas il est possible de réaliser du déficit foncier et dans le second, vous êtes éligible à un abattement forfaite de 50%.
Les avantages de l’investissement en EHPAD
Investir dans une chambre médicalisée en EHPAD offre de nombreux avantages pour les investisseurs en quête de nouvelles sources de revenus. De manière générale, les investissements dans les résidences de services sont intéressantes, car vous déléguez la gestion à un exploitant. Cette personnage morale est la gestionnaire de l’EHPAD et est chargée de son, bon fonctionnement.
Investir en EHPAD revient donc à payer une chambre au sein d’un établissement spécialisé, sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Ce statut dont nous vous avons déjà parlé permet d’obtenir des rentabilités intéressantes, pouvant atteindre les 5% tout en déléguant la partie administrative et la gestion fastidieuse d’un bien immobilier. La société de gestion prend en charge les travaux de rénovation, les remises aux normes, le renouvellement des meubles etc.
Grâce au statut LMNP, il est possible d’amortir 80% de la valeur HT du bien immobilier durant 20 ans, mais aussi de récupérer la TVA de 19.6%. Grâce à ces différents avantages, il est possible dans le cadre d’un investissement locatif de réduire de 80% de la valeur de la chambre de ses revenus imposables.
De plus, le bail commercial conclut entre l’investisseur et le gestionnaire est généralement d’une durée de 9 à 11 ans, ce qui offre une visibilité à long terme intéressante.
Les inconvénients de l’investissement en EHPAD
Parmi les risques de ce type d’investissement, on peut citer la réglementation très stricte de ce type de résidence. Soumis à l’agrément de l’ARS, les EHPAD doivent répondre à un besoin très spécifique et certaines décisions peuvent affecter directement l’offre de location.
Le choix de la résidence doit être soigneusement fait. En effet, toutes les résidences ne se valent pas. Il est important de prendre en compte tous les paramètres de l’établissement, d’étudier le gestionnaire, la rentabilité du bien avant d’investir dans une ou plusieurs chambre.
Enfin, la revalorisation foncière est quasiment nulle et la plus-value à la sortie ne sera jamais aussi importante que si vous possédez un logement meublé classique. En effet, il y a peu de variation de prix de l’immobilier en EHPAD car l’objectif est ici de chercher de la rentabilité plutôt que de la plus-value sur le long terme.
Un taux d’occupation moyen à quasi 100%
Une étude a présentée le taux moyen d’occupation dans l’ensemble des résidences EHPAD en France. Celui-ci est de 98% et se justifie par un manque constant de nouvelles infrastructures pour accueillir la population vieillissante.
Investir dans un EHPAD offre ainsi une sécurité quant aux loyers perçus sur le long terme.
Une population vieillissante
La population française est vieillissante, c’est un fait avéré. Ce constat simple permet d’offrir une visibilité sur le long terme pour un investissement en EHPAD. D’ici 2040, 1 personne sur 3 en France aura plus de 60 ans et sera ainsi considérée comme senior.
Investir en EHPAD = Des loyers garantis
En investissant dans un EHPAD, vous déléguez la gestion à un exploitant, qui vous garantira des revenus sur tout le monde du bail commercial. Vous n’avez rien à faire, mis à part encaisser vos loyers.
Qui sont les principaux exploitants d’EHPAD actuellement ?
La France compte plus de 7 500 établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Cela représente environ 600.000 lits. Comme nous l’avons dit plus haut, ces établissements sont gérés par des sociétés dont le rôle et de s’assurer du bon fonctionnement de l’EHPAD.
Il est bon de rappeler, que contrairement aux maisons de retraite publiques, les EHPAD sont des établissements privés. Elles sont soumises à des exigences de l’Etat et ont signée une convention avec le Conseil départemental et l’Agence régionale de santé.
| Place | Groupe d’Ehpad | Nombre d’établissements | Nombre de lits en France |
| 1 | Korian | 304 | 25 232 |
| 2 | Orpéa | 223 | 19 716 |
| 3 | DomusVi | 211 | 17 144 |
| 4 | Colisée | 96 | 7 490 |
| 5 | Maisons de Famille | 16 | 1 326 |
| 6 | Domidep | 100 | 6 645 |
| 7 | Emera | 49 | 4 245 |
| 8 | LNA Santé | 45 | 4 558 |
| 9 | SEDNA | 17 | 1 348 |
| 10 | Vivalto Vie | 19 | 1 250 |
Comment fonctionne le marché de l’EHPAD ancien ?
Tout comme le marché du LMNP classique, le marché de l’EHPAD possède aussi son marché dans l’ancien. À partir du moment où un investisseur revend sa chambre, elle est disponible sur le marché de l’occasion. En 2021, ce marché a explosé étant donné que le nombre d’ouvertures de nouveaux lits a été faible. Sur le marché du neuf, les chambres partent très vite et les investisseurs se tournent vers le marché secondaire pour investir.
La rentabilité est parfois plus intéressante dans le LMNP ancien, car il y a eu une légère revalorisation locative depuis la construction de la résidence. Toutefois, les frais de notaires seront d’environ 8% dans l’ancien contre 3% dans le neuf.
Nous répondons à vos questions sur l’investissement locatif en EHPAD
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Pourquoi c’est intéressant d’investir en EPHAD en ce moment ?
La durée de vie des Français s’est allongée et la demande dans les structures spécialisées comme les EHPAD est de plus en plus importante. Le taux d’occupation en EHPAD se situe entre 93% et 100%.
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A partir de combien peut-on investir en EHPAD ?
L’investissement en EHPAD débute généralement aux alentours de 55.000 € pour une chambre dans une résidence neuve. Cela dépend de la résidence, de son emplacement, du lot… regardez attentivement la rentabilité locative du bien.
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Comment fonctionne l’investissement en EHPAD ?
Lorsque vous achetez une chambre en EHPAD, vous confiez automatiquement sa gestion à un exploitant, défini dans le bail commercial. Il sera en charge du bon fonctionnement de l’EHPAD et de percevoir les loyers qui vous seront distribués.
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Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif en EHPAD ?
La rentabilité d’un placement financier en EHPAD se situe entre 3.5 % et jusqu’à + 5 % selon la situation.
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Quand revendre une chambre en EHPAD ?
Au bout de 9 ans. Quand l’investissement locatif arrive à son terme, il est conseillé de revendre sa chambre EHPAD sur le marché de l’occasion, car il n’y a plus de réduction d’impôt possible. Les loyers perçus vont alors être imposés.
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Quand perçoit-on ses loyers d’un investissement en EHPAD ?
Dans la cadre d’un investissement dans le neuf, il faut attendre environ 18 mois. Dans l’ancien, les loyers sont versés chaque trimestre.
