LMNP ou Pinel ? Comment choisir selon sa situation et ses objectifs

LMNP ou Pinel ? Comment choisir selon sa situation et ses objectifs

JB DELAME
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Pour développer votre patrimoine et plus généralement votre capital grâce à votre épargne bancaire ou en faisant levier via un prêt, différentes options s’offrent à vous. Dans cet article, nous allons vous parler de placement immobilier. L’immobilier reste aujourd’hui pour les français le placement le sûr, permettant de se constituer un patrimoine sur le long terme. Nous allons vous parler de deux dispositifs permettant de défiscaliser et de générer des revenus complémentaires, tout en se créant un patrimoine immobilier.

LMNP ou Pinel : Deux investissements bien différents

La Loi Pinel a été reconduite pour encore plusieurs années, avec toutefois des avantages qui vont se dégrader au fil du temps, avant la mise en place très certainement d’un nouveau dispositif. Elle ne concerne que les logements neufs loués vides. Au contraire, le régime LMNP comme nous l’avons évoqué dans notre guide du statut LMNP concerne directement les locations meublés (souvent dans l’ancien) et très souvent dans des résidences de services.

Quelles conditions d’accès ?

Le statut LMNP est très accessible puisqu’il suffit de faire l’acquisition d’un bien immobilier et de le meubler en répondant à certaines exigences en terme d’équipements. Afin de ne pas être qualifié de LMP (loueur meublé professionnel), les revenus générés par le bien en location ne doivent pas dépasser le seuil des 23.000 euros.

Du côté de la Loi Pinel, les conditions d’accès sont différentes. Le logement doit être issu d’un programme immobilier neuf (conçu par un promoteur), les loyers sont souvent plafonnés et les locataires sont aussi parfois soumis à des plafonds de ressources. De plus, vous commencerez à rembourser des mensualités de votre prêt immobilier avant même que le logement soit terminé et prêt à être loué.

Focus sur les différences entre LMNP et Pinel

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Pour récapituler les principales différences entre le régime LMNP et la Loi Pinel, voici un tableau permettant d’y voir plus clair.

LMNPPINEL
Régime d’impositionBIC sur le revenu
Investissement moyen60 000 euros150 000 euros
Prix d’achatHTTTC
Emplacement du bienPartout en FranceSelon le zonage Pinel
GarantiesOui. Via le gestionnaire de la résidenceAucune
Plafonnement des loyersNonOui
EngagementAucun6, 9 ou 12 ans selon la durée de défiscalisation souhaitée
TVARécupération de la TVAOui

En investissant en LMNP dans une résidence de services, la gestion locative de votre bien est externalisée. L’organisme prendra en charge la gestion des locataires, le paiement de vos loyers etc. Vous n’avez rien à faire durant toute la durée de l’engagement.

Via la Loi Pinel, c’est à vous de trouver un locataire, gérer le bail, l’entrée et la sortie de celui-ci etc. Le plafond d’un investissement Pinel est à 300.000 euros et jusqu’à 63.000 euros de défiscalisation sur une durée de 12 ans.

Côté finances, LMNP ou Pinel ?

Alors que le régime LMNP offre une opportunité de se créer un patrimoine et de générer des revenus complémentaires, la Loi Pinel permet quant à elle aussi d’acquérir un logement sur le long terme, mais surtout de défiscaliser. Ces deux dispositifs répondent ainsi à des objectifs différents.

L’avantage fiscal du dispositif

La Loi Pinel permet de réduire le montant de ses impôts durant toute la durée de l’engagement et au maximum pendant 12 ans. Au total, l’investisseur peut économiser jusqu’à 63.000 euros d’impôts.

  • Pour un engagement de 6 ans, la réduction d’impôt sera de 12 %
  • Pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 18 %
  • Pour un engagement de 12 ans, la réduction d’impôt sera de 21 %

Le régime LMNP quant à lui permet de déduire l’amortissement (des meubles, électroménager) dans son bilan. Pour les investisseurs soumis au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué.

LMNP ou PINEL : Sur le long terme, qui offre le meilleur rendement ?

Le rendement moyen d’un investissement LMNP en résidence de services se situe autour des 4%, pouvant être porté parfois à plus de 5%. En Pinel, cela se situe plutôt aux alentours des 2.5% après la taxe foncière, les charges…puis à moins de 2% avec un taux d’imposition de 30%. Ce n’est qu’au moment de la revente qu’une plus-value important peut être réalisée, à condition que le logement Pinel soit bien situé.

La rentabilité en LMNP sera ainsi plus intéressante à moyen et long terme.

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À la revente, qui l’emporte ?

Le marché de l’immobilier neuf a un prix au m2 souvent supérieur à l’immobilier ancien. Toutefois, l’avantage fiscal offert par la Loi Pinel et les garanties liées à l’immobilier neuf permettent au final de retrouver un cout d’acquisition quasi identique à l’ancien. Pas de gros travaux à prévoir, rénovation, mise aux normes etc.

La rentabilité est toutefois particulièrement intéressante avec un investissement LMNP qui offre des loyers assurés et illimités mais qui permet aussi de déléguer la gestion quotidienne qui peut rapidement prendre beaucoup de temps et d’énergie.

Si le cout d’achat d’un logement en Pinel est très supérieur au prix du marché, il sera plus difficile de réaliser une plus-value importante au moment de la revente, tandis qu’un logement LMNP acheté au prix du marché offrira de plus belles opportunités.

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