SCPI ou LMNP : Comparaison et simulation entre ces deux investissements !

Il existe actuellement différents moyens d’investir de l’argent dans l’immobilier locatif. Les Français le savent, la Pierre est une valeur sure comparée à d’autres placements qui offrent moins de garanties et de rentabilités. Parmi ces investissements, deux ressortent principalement, la SCPI et le LMNP. Dans cet article comparatif, nous allons vous expliquer les particularités de ces deux types d’investissements, leurs avantages, inconvénients et vous aider à choisir lequel est le plus pertinent en fonction de votre profil risque.

Qu’est ce qu’une SCPI

Pour introduire la SCPI, nous allons tout d’abord vous expliquer de quoi il s’agit. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier vous permettent d’investir dans l’immobilier locatif, sous forme de parts sociales. En effet il s’agit d’un placement collectif où vous, en tant qu’investisseur, vous pouvez acquérir des parts sociales de la SCPI qui possède un patrimoine immobilier.

Il existe différents types de SCPI :

  • Les SCPI à capital fixe : L’investisseur peut acquérir des parts de la SCPI lors d’une augmentation de capital qui doit respecter des conditions très strictes. En effet, l’augmentation de capital précédente doit avoir servi à 75% à l’acquisition de bien dans la Pierre. De plus, les anciennes parts sur le marché secondaire doivent être vendues à un prix inférieur à celui des nouvelles
  • Les SCPI à capital variable : Dans ce cadre-là, l’investisseur peut acquérir des parts quand il le souhaite. C’est la SCPI qui détermine le prix de la part selon son patrimoine et sa valeur. La SCPI peut détenir des immeubles, des parts de sociétés non cotées, etc.

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Les risques et inconvénients de la SCPI VS un bien loué meublé

Si l’on s’en tient au point de vue fondamentalement juridique, il n’existe aucune garantie en capitale dans un investissement immobilier. La part de risque est donc importante et à considérer. Toutefois, l’immobilier reste une valeur sûre, car c’est un actif très peu volatil, en comparaison avec la cryptomonnaie par exemple.

Bien qu’il soit difficile de comparer le risque d’un investissement en SCPI et en LMNP, voici quelques éléments de comparaison pour vous aider à identifier l’investissement le plus adapté à votre profil.

La SCPI tire son avantage grâce au nombre d’actifs qu’elle possède et gère, ce qui permet de repartir les risques. En effet, la SCPI va détenir différents types d’actifs en France ou en Europe, sur des zones géographiques larges, et plusieurs typologiques de bien, bureaux, commerces, immeubles…santé.

Au contraire, en LMNP vous ne posséder qu’un bien, votre risque est donc réparti sur votre seul et uniquement investissement. Toutefois, dans le cadre d’un investissement dans une résidence étudiante, EHPAD etc, vous diminuez votre part de risque car un gestionnaire est en charge de gérer la résidence et vos loyers sont garantis durant toute la durée du bail.

Toutefois, la SCPI l’emporte une nouvelle fois en termes de risque.

La liquidité

Comme nous l’avons dit plus haut, il existe deux types de SCPI, à capital fixe ou variable. La SCPI à capital fixe correspond à une SCPI de rendement, fiscale ou d’habitation et son capital est à la fois limité en montant, mais aussi en durée de souscription.

A contrario, la SCPI à capital variable permet d’entrer ou de sortir quand on le souhaite. Vous pouvez investir au moment le plus judicieux pour vous, lorsque le prix du marché correspond à vos attentes. La plupart des SCPI aujourd’hui sont à capital variable, ce qui leur permet d’être liquide.

Dans le cadre d’un investissement LMNP, vous n’aurez pas la même liquidité qu’en SCPI ou une vente de parts peut prendre entre 15 jours et 1 mois au moyenne. En LMNP la vente sera plus longue, comme n’importe quel actif immobilier. Sauf si vous possédez un LMNP dans une résidence de service où la vente peut être légèrement accélérée en passant par un professionnel du marché secondaire du LMNP.

Globalement, la liquidité est remportée par la SCPI.

La rentabilité

Parlons de ce qui intéresse la plupart des investisseurs, la rentabilité. Qui de la SCPI ou du LMNP offre la meilleure rentabilité à court, moyen et long terme ?

Dans l’immobilier ancien, il est possible de trouver des bonnes affaires pour faire de la location meublée. Avec un peu d’expérience (ou de chance), vous allez pouvoir trouver un bien avec une rentabilité supérieure à 6 % voire plus. En résidence de service, la rentabilité moyenne se situe plutôt aux alentours des 5 %.

En SCPI, la taux de distribution est quant à lui inférieur, avec une moyenne qui se situe vers les 4,5 %.

L’avantage est donc pour le LMNP.

Quelle fiscalité ?

Nous avons déjà vu sur le guide du LMNP que la fiscalité est très avantageuse en LMNP, notamment grâce à la possibilité de déduire de ses revenus fonciers toutes les charges liées au bon fonctionnement du logement meublé. Il existe le régime LMNP en micro-bic ou au régime réel simplifié.

En SCPI, les revenus rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, tout comme en location nue. Le revenu est alors soumis au barème de l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux. La fiscalité de la SCPI est souvent plus onéreuse, sauf dans certains cas très précis, dans le cadre d’une SCPI en pleine propriété par exemple.

L’avantage est donc encore une fois ici pour le LMNP.

Conclusion, faut-il investir en SCPI ou LMNP ?

La SCPI et le LMNP sont deux investissements qui offrent des avantages et des points forts, mais aussi qui ont leurs points faibles respectifs.

Le LMNP est idéal si on recherche du rendement, dans ce cas, vous allez devoir vous armer de patiente et dénicher le bien avec une rentabilité supérieure à 6 %. Au contraire, si vous cherchez un actif liquide et simple, la SCPI est un excellent choix et une alternative à l’immobilier que l’on a connu précédemment.

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