LMNP neuf ou ancien, comment choisir ?

Si vous vous posez la question de l’acquisition en LMNP ou LMP neuf ou ancien, vous êtes au bon endroit.

Vous avez pour projet de réaliser un investissement sous le statut LMNP, mais vous hésitez entre acquérir un logement neuf via une résidence de service par exemple, ou investir sur un appartement ancien en cours d’exploitation par un propriétaire ?

Si le neuf convient parfaitement aux investisseurs en quête de prudence et de placement à long terme sur des villes et des quartiers en plein développement, l’ancien intéressera les acquéreurs en quête de rentabilité locative ou de plus-value élevée. Voici les atouts et les inconvénients liés à l’investissement immobilier en LMNP neuf ou ancien.

guide complet statut LMNP

LMNP neuf ou ancien : La location meublée non professionnelle dans le neuf

LMNP classique

Lorsqu’un acheteur réalise un investissement locatif dans une résidence de services, il bénéficie d’une fiscalité intéressante pour ses revenus locatifs. Le premier atout d’un investissement en LMNP traditionnel est la récupération de TVA sur l’appartement. À savoir qu’il sera remboursé de 20 % du montant TTC de l’investissement. Immobilier réalisé. Le second atout est l’amortissement sur le mobilier (pour une période allant de 5 à 7 ans) et l’amortissement sur le bien immobilier (pour une période allant de 20 à 30 ans). Ce dernier permet ainsi de défiscaliser, dans la durée, les revenus fonciers liés au placement.

Les amortissements sont reportables sans limitation de durée sur les futurs bénéfices de même nature (BIC),  d’où la possibilité de bénéficier de revenus non fiscalisés sur plusieurs années. 

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La loi Loi Censi-Bouvard

En tant qu’investisseur, vous pouvez aussi choisir d’acheter un bien éligible à la loi Censi-Bouvard. Toutefois, tous les biens ne peuvent pas bénéficier de cette mesure. En effet, le contribuable qui investit dans une résidence de services neuve peut opter pour le statut Censi-Bouvard, si les appartements meublés sont situés dans des résidences de service, type : étudiantes, résidences seniors ou établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Les résidences de tourisme et résidences d’affaires ne sont pas concernées par le dispositif.

En plus de la récupération de TVA (comme dans un investissement LMNP classique), l’achat d’un bien éligible au Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % du prix d’achat du logement HT, étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 euros d’investissement /an. 

Pour en bénéficier, l’acheteur doit obligatoirement adresser sa demande auprès de l’administration fiscale. Il devra également conserver son bien pendant une durée minimum de 20 ans. S’il décidait de revendre son bien avant, il perdrait l’avantage fiscal et se verrait alors redevable au fisc, du remboursement des réductions d’impôts, au prorata de la durée de possession du logement.

Attention : en choisissant le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur ne peut uniquement déduire du résultat imposable, que les amortissements relatifs à la valeur de l’immeuble. 

Les avantages et inconvénients du LMNP neuf

Avantages du LMNP dans le neuf

  • Un bien aux dernières normes de construction, sans aucun travaux à prévoir à moyen terme ;
  • Des frais de notaire réduits (maximum 3,5 %) ;
  • Une gestion simplifiée et déléguée grâce à la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire exploitant la résidence de services ; 
  • Un bail clair avec une durée de plusieurs années, jusqu’à 10 ans
  • Souvent des studio ou des 2 pièces
  • Achat effectué par un professionnel de l’immobilier neuf : offre un cadre réglementaire plus protecteur.

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Inconvénients du LMNP dans le neuf

  • Prix au m2 plus élevé que dans l’ancien, moins de rentabilité ;
  • Vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : prévoir 2 ans de construction avant la livraison du bien ;
  • Un gestionnaire défini à l’avance
  • Un choix d’appartements plus restreint
  • Des dates de livraison qui peuvent avoir du retard
  • Seuls les frais d’acquisition notariés peuvent être déduits du revenu imposable en location meublée LMNP ;
  • Très faibles possibilités de plus-value à la revente avant 10 ans de détention ;

À savoir : Si vous souhaitez opter pour la loi Censi-Bouvard, faites vite ! Le dispositif est en effet, amené à disparaître au 31 décembre 2021.

LMNP neuf ou ancien : La location meublée non professionnelle dans l’ancien

Le LMNP ancien (ou de LMNP occasion), désigne en réalité, un investissement locatif réalisé sous le régime fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle et qui concerne des biens immobiliers construits depuis plus de 15 ans. 

Si l’avantage fiscal du LMNP ancien reste le même qu’en achetant un logement neuf sous le régime LMNP, l’achat d’un LMNP ancien permet au nouvel acquéreur de bénéficier d’autres avantages, comme celui d’acquérir un logement déjà livré et donc de percevoir immédiatement des revenus locatifs.

Avantages du LMNP dans l’ancien

  • Prix au m2 plus intéressant que dans neuf, rentabilité locative plus importante ;
  • Des belles occasions d’appartements à des prix intéressants
  • Une location facile dans les grandes villes
  • Un investissement moins couteux à l’achat
  • Le marché de l’occasion séduit ceux qui cherchent à maximiser les profits
  • Fiscalité avantageuse car les travaux, les charges, les frais de notaire… peuvent être imputés sur les revenus locatifs imposables ;
  • Possibilité de plus-value à court terme grâce aux travaux de rénovation réalisés ;
  • Offre de biens beaucoup plus importante que dans le neuf ;
  • Possibilité d’investir dans des biens situés en cœur de ville ;
  • Se développer un patrimoine immobilier, avec une gestion déléguée et des loyers garantis

Inconvénients du LMNP dans l’ancien

  • Recherche du biens plus astreignante ;
  • Frais de notaire plus élevés que dans le neuf (entre 7 % et 8 %) ;
  • Apport des frais de notaire souvent demandés par les banques en cas de crédit ;
  • Achat auprès d’un particulier : moins de protection juridique en cas de vices cachés non connus lors de l’acquisition ;
  • Travaux de rénovation et remise aux normes à prévoir bien souvent ;
  • Faire attention à ne pas être requalifié en professionnel (LMP)

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Comme vous pouvez le constater, la question de l’investissement en LMNP neuf ou ancien peut se poser et vous avez ici plusieurs éléments pour vous permettre d’avancer sur le sujet.

Passons désormais à la suite du dossier, en abordant le sujet de la fiscalité dans le LMNP neuf ou ancien. N’hésitez pas à nous contacter pour recevoir une documentation gratuite !


  • Comment investir en LMNP dans l’immobilier ancien ?

    Pour devenir propriétaire-bailleur dans l’immobilier ancien, vous devez remplir certaines conditions. Notamment ne pas dépasser des recettes annuelles de 23.000€, mais aussi que ces recettes ne dépassent pas les autres revenus de votre foyer fiscal. De plus, votre logement doit remplir des conditions strictes pour être considéré comme meublé aux yeux du régime LMNP.

  • Qu’est-ce que le LMNP d’occasion ?

    La LMNP d’occasion ou ancien concerne les biens anciens destinés à faire de la location meublée. En quelque sorte, cela signifie tout simplement acquérir un bien immobilier ancien et choisir de le louer sous le régime LMNP. En effet, le LMNP offre de nombreux avantages aux propriétaires-bailleurs, notamment fiscaux. Peu importe si l’investissement se faire dans l’ancien ou le neuf.

  • Comment déléguer son investissement LMNP (neuf ou ancien) ?

    La gestion d’un bien immobilier en LMNP demande du temps et des compétences. Si ces dernières vous manquent, vous pouvez bien entendu déléguer à des sociétés spécialisées. La société s’occupera de coordonner si besoin les travaux, gérer l’arriver et le départ des locataires, la recherche de locataires, la signature du bail etc. Ce sont des offres de gestions « clés-en-main ».

  • LMNP ancien et d’occasion ? Quelles différences ?

    Oui, ces deux termes signifient la même choser. Lors de la revente d’un bien immobilier meublé sur le marché secondaire, on parlera de LMNP ancien ou d’occasion, c’est la même chose. A titre d’information, on parle de LMNP ancien ou d’occasion lorsque le bien est destinée à être loué au titre de résidence principale pour une durée minimale de 9 ans.

  • Comment mesurer la rentabilité d’un investissement LMNP dans l’ancien ?

    La rentabilité d’un investissement en LMNP est plutôt simple. Voici comment la calculer : Rentabilité Brute = Loyer Annuel Hors Taxe / Prix d’acquisition Hors Taxe.
    N’oubliez cependant pas que les loyers de vos biens en LMNP sont soumis à la TVA sur les services (5.5% pour les EHPAD et 10% pour l’ancien en résidence de service). La TVA est mentionnée sur vos quittances de loyers et est restituée lors du bilan comptable.