LMNP neuf ou ancien : Comment choisir

LMNP neuf ou ancien, comment choisir ?

Si vous vous posez la question de l’acquisition en LMNP neuf ou ancien, vous êtes au bon endroit. Vous avez pour projet de réaliser un investissement sous le statut LMNP, mais vous hésitez entre acquérir un logement neuf ou investir sur un appartement ancien en cours d’exploitation par un propriétaire ? Si le neuf convient parfaitement aux investisseurs en quête de prudence et de placement à long terme sur des villes et des quartiers en plein développement, l’ancien intéressera les acquéreurs en quête de rentabilité locative ou de plus-value élevée. Voici les atouts et les inconvénients liés à l’investissement en LMNP neuf ou ancien.

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LMNP neuf ou ancien : La location meublée non professionnelle dans le neuf

LMNP classique

Lorsqu’un acheteur réalise un investissement locatif dans une résidence de services, il bénéficie d’une fiscalité intéressante. Le premier atout d’un investissement en LMNP traditionnel est la récupération de TVA sur le bien immobilier. À savoir qu’il sera remboursé de 20 % du montant TTC de l’investissement. Immobilier réalisé. Le second atout est l’amortissement sur le mobilier (pour une période allant de 5 à 7 ans) et l’amortissement sur le bien immobilier (pour une période allant de 20 à 30 ans). Ce dernier permet ainsi de défiscaliser, dans la durée, les revenus fonciers liés au placement.

Les amortissements sont reportables sans limitation de durée sur les futurs bénéfices de même nature (BIC),  d’où la possibilité de bénéficier de revenus non fiscalisés sur plusieurs années. 

Loi Censi-Bouvard

En tant qu’investisseur, vous pouvez aussi choisir d’acheter un bien éligible au dispositif Censi-Bouvard. Toutefois, tous les biens ne peuvent pas bénéficier de cette mesure. En effet, le contribuable qui investit dans une résidence de services neuve peut opter pour le statut Censi-Bouvard, si les appartement meublés sont situés dans des résidences étudiantes, résidences seniors ou établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD). Les résidences de tourisme et résidences d’affaires ne sont pas concernées par le dispositif.

En plus de la récupération de TVA (comme dans un investissement LMNP classique), l’achat d’un bien éligible au Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11 % du prix d’achat du logement HT, étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 euros d’investissement /an. 

Pour en bénéficier, l’acheteur doit obligatoirement adresser sa demande auprès de l’administration fiscale. Il devra également conserver son bien pendant une durée minimum de 20 ans. S’il décidait de revendre son bien avant, il perdrait l’avantage fiscal et se verrait alors redevable au fisc, du remboursement des réductions d’impôts, au prorata de la durée de possession du logement.

Attention : en choisissant le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur ne peut uniquement déduire du résultat imposable, que les amortissements relatifs à la valeur de l’immeuble. 

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Atouts du LMNP dans le neuf

  • Un bien aux dernières normes de construction, sans aucun travaux à prévoir à moyen terme ;
  • Des frais de notaire réduits (maximum 3,5 %) ;
  • Une gestion simplifiée et déléguée grâce à la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire exploitant la résidence de services ; 
  • Achat effectué par un professionnel de l’immobilier neuf : offre un cadre réglementaire plus protecteur.

Inconvénients du LMNP dans le neuf

  • Prix au m2 plus élevé que dans l’ancien, moins de rentabilité ;
  • Vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : prévoir 2 ans de construction avant la livraison du bien ;
  • Seuls les frais d’acquisition notariés peuvent être déduits du revenu imposable en location meublée LMNP ;
  • Très faibles possibilités de plus-value à la revente avant 10 ans de détention ;

À savoir : Si vous souhaitez opter pour la loi Censi-Bouvard, faites vite ! Le dispositif est en effet, amené à disparaître au 31 décembre 2021.

LMNP neuf ou ancien : La location meublée non professionnelle dans l’ancien

Le LMNP ancien (ou de LMNP occasion), désigne en réalité, un investissement locatif réalisé sous le statut fiscal de la Location Meublée Non Professionnelle et qui concerne des biens immobiliers construits depuis plus de 15 ans. 

Si l’avantage fiscal du LMNP ancien reste le même qu’en achetant un logement neuf sous le statut LMNP, l’achat d’un LMNP ancien permet au nouvel acquéreur de bénéficier d’autres avantages, comme celui d’acquérir un logement déjà livré et donc de percevoir immédiatement des revenus locatifs.

Atouts du LMNP dans l’ancien

  • Prix au m2 plus intéressant que dans neuf, rentabilité locative plus importante ;
  • Fiscalité avantageuse car les travaux, les charges, les frais de notaire… peuvent être imputés sur les revenus locatifs imposables ;
  • Possibilité de plus-value à court terme grâce aux travaux de rénovation réalisés ;
  • Offre de biens beaucoup plus importante que dans le neuf ;
  • Possibilité d’investir dans des biens situés en cœur de ville ;

Inconvénients du LMNP dans l’ancien

  • Recherche du biens plus astreignante ;
  • Frais de notaire plus élevés que dans le neuf (entre 7 % et 8 %) ;
  • Apport des frais de notaire souvent demandés par les banques en cas de crédit ;
  • Achat auprès d’un particulier : moins de protection juridique en cas de vices cachés non connus lors de l’acquisition ;
  • Travaux de rénovation et remise aux normes à prévoir bien souvent ;

Comme vous pouvez le constater, la question de l’investissement en LMNP neuf ou ancien peut se poser et vous avez ici plusieurs éléments pour vous permettre d’avancer sur le sujet.

Passons désormais à la suite du dossier, en abordant le sujet de la fiscalité dans le LMNP neuf ou ancien.