Les bases du LMNP - Investir en LMNP

Les bases du LMNP

Les bases du LMNP : Comme nous l’avons indiqué dans le sommaire de ce guide consacré au statut LMNP, ce dispositif avantageux permet de profiter du cadre du bail commercial pour réduire ses impôts et générer des revenus complémentaires. Il existe différentes nuances dans ce statut : le LMNP, le LMP et enfin le LMNP Censi-Bouvard.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal vous permettant de vous constituer un patrimoine immobilier en bénéficiant de conditions avantageuses. 

En LMNP, il est possible d’investir à la fois dans l’immobilier neuf mais également dans l’ancien, dans des résidences de services pour les étudiants, seniors, le tourisme ou les affaires.

En effet, au départ, lorsque vous investissez dans un bien meublé destiné à la location, vous avez la possibilité d’amortir la totalité de l’achat du logement ou de prétendre à bénéficier d’une réduction d’impôt. Par la suite, vous bénéficiez d’une fiscalité douce sur les recettes locatives générées. Pour profiter de ce statut, vous devez fournir un logement clés en main à vos locataires, qui n’auront pour seules contraintes que de s’y installer avec leurs effets personnels. Le logement loué doit, quant à lui, constituer la résidence principale de ses résidents. 

Au niveau du bail, un contrat de location d’1 an (ramené à 9 mois pour un étudiant), doit être signé entre le propriétaire-bailleur et le locataire. Le bail peut également être prolongé par tacite reconduction. Mais si vous souhaitez toutefois y mettre un terme avant la fin, vous devrez respecter un préavis de 3 mois et justifier de votre motivation (volonté de vendre le logement loué, reprise personnelle pour y habiter, motif légitime et sérieux…). 

La Location Meublée Non Professionnelle est un excellent moyen de préparer votre retraite via l’obtention de revenus complémentaires peu fiscalisés. De plus, si vous faites le choix d’investir dans un logement meublé au sein d’une résidence de services exploitée par un gestionnaire, vous pouvez bénéficier de différents avantages fiscaux et d’une grande liberté au quotidien. L’achat d’un actif immobilier meublé au sein d’une résidence, offre en outre, à l’acquéreur une souplesse dans la gestion locative, la recherche et la vérification des dossiers des locataires, les états des lieux et la mise en location étant totalement pris en charge par l’exploitant de la résidence. Et en contrepartie de votre achat, vous percevrez chaque trimestre un versement de vos loyers.

Les bases du LMNP : Définition du statut loueur meublé non professionnel

Contrairement au Pinel, le LMNP n’est ni un dispositif ni une loi fiscale, c’est un statut auquel vous pouvez accéder en répondant à différentes conditions.

Le statut de la Location Meublée Non Professionnelle est un dispositif d’incitation fiscale qui consiste à acquérir un bien (un appartement ou une maison) pour le louer meublé. Cet investissement immobilier ouvert à toute personne physique ou morale ( SCI IS, SARL de famille, SAS…), imposable ou non, résident fiscal Français ou expatrié est attractive en termes de fiscalité.

Un investissement en LMNP repose donc sur l’achat d’un bien immobilier, loué nécessairement et comme son nom l’indique meublé.

De plus, investir sous le statut LMNP concerne uniquement les biens destinés à l’habitation des locataires et constitue une activité secondaire pour l’investisseur qui réalise le placement. Si les revenus locatifs générés par son investissement immobilier devenaient son activité principale, l’investisseur devrait alors opter pour le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Les biens concernés par les investissements en LMNP portent autant sur des logements classiques situés dans un immeuble ne proposant aucun service particulier à ses locataires ou bien alors un appartement situé dans une résidence de services. 

Également, les logements peuvent être achetés neufs ou en anciens. Afin d’être considéré comme meublé, le logement doit disposer de différents types d’équipements comme un lit, des meubles, accessoires de cuisine par exemple. Le logement peut quant à lui être au sein d’une résidence, dans ce cas, c’est un gestionnaire qui prendra en charge le logement et vous allégera de nombreuses démarches administratives et de gestion quotidienne.

Une fois le bien acheté, le propriétaire qui loue son logement meublé, peut amortir une partie de la valeur de son bien, sur une période de 20 à 30 ans tout en générant des loyers nets quasiment d’impôts durant cette période. Il s’agit donc d’un placement particulièrement intéressant pour les investisseurs immobiliers. Les revenus locatifs issus d’une location meublée bénéficient d’abattements et de déductions considérablement plus importants que ceux perçus sur un logement loué nu. 

Tout comme le LMNP traditionnel, le dispositif Censi-Bouvard porte sur l’acquisition d’un bien meublé. Toutefois, si le LMNP classique permet d’acheter un appartement ou une maison dans l’ancien ou dans le neuf, en Censi-Bouvard, le bien doit nécessairement être acheté neuf, en Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou dans des résidences rénovées ou réhabilitées et être intégré au sein d’une résidence de services (hors résidences de tourisme et d’affaires).

En termes de fiscalité, l’investissement Censi-Bouvard , prorogé par la loi de Finances 2019, jusqu’au 31 décembre 2021, offre pendant 9 ans, une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien HT (dans un plafond de 300 000 € d’investissement/an), soit un gain fiscal allant jusqu’à 33 000 € ! 

En contrepartie, l’amortissement du bien au titre de la déclaration des bénéfices industriels et commerciaux déclarés au régime réel est limité à la seule fraction du prix ne donnant pas droit à réduction d’impôt. Ainsi, pour un bien de 350 000 €, la base d’amortissement sera ainsi limitée à 50 000 €.

Enfin, acheter un bien sous le dispositif Censi-Bouvard vous permet également de bénéficier d’un remboursement de la TVA de 20 % du prix d’acquisition du logement meublé. Cet avantage permet en réalité d’acheter son bien à un prix HT.  

Le statut LMNP est particulièrement intéressant car on peut trouver des biens dans des prix intéressants, sans se soucier de la gestion de ce dernier. Dans l’immobilier neuf, la TVA est récupérable et la fiscalité avantageuse. 

Véritable outil de diversification patrimoniale, le statut LMNP Censi-Bouvard, vous permet de diminuer votre imposition et de profiter d’un cadre juridique lié à la signature d’un bail commercial, contractualisé entre l’acquéreur et l’exploitant de la résidence, et ce pour une durée variant entre 9 et 12 ans.

Les bases du LMNP : Conditions d’accès au statut LMNP

Le régime de la location meublée, diamétralement opposé à celui de la location nue (qui permet à un propriétaire de louer un logement vide), est soumis à des règles juridiques et fiscales différentes. 

Pour accéder au régime fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), certaines conditions doivent être réunies.

Ainsi, le bien doit être obligatoirement être loué à usage d’habitation des locataires et ne doit pas constituer l’activité principale bailleur. Sous le statut LMNP, les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € /an et à 50 % autres revenus globaux du foyer fiscal (salaires, BIC…). De plus, selon le montant des revenus locatifs générés, l’investisseur à la possibilité d’opter entre le régime des Micro-BIC ou le régime d’imposition au réel. Ainsi, si les revenus locatifs dépassent les 72 600 €, c’est le régime de bénéfice au réel qui s’applique. À l’inverse, lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à ce montant, l’investisseur aura le choix entre les deux régimes fiscaux (source service-public.fr).

Au niveau du logement en lui-même, le propriétaire doit investir dans du matériel, du mobilier et des équipements afin que le locataire puisse s’installer en n’ayant que ses affaires à déménager. En effet, pour être reconnue en tant que location meublée, l’habitation que vous louez doit obligatoirement comporter une liste d’équipements mobiliers (définie par décret), nécessaires à l’occupation du bien par un locataire (literie, cuisine équipée, rangements, luminaires…).

Actuellement, il existe différents types de biens qui répondent au régime LMNP :

  • Les résidences de tourisme, pour accueillir les touristes ;
  • Les résidences d’affaires, généralement pour les professionnels durant leurs déplacements ;
  • Les EHPAD qui accueillent les personnes âgées qui doivent bénéficier d’un accompagnement quotidien ;
  • Les résidences pour les seniors, souvent placées à proximité des établissements de santé ;
  • Les résidences étudiantes, pour les jeunes.

Les bases du LMNP : Choisir entre le LMNP neuf et ancien

Avant de débuter votre recherche de biens immobiliers meublés, vous devez tout d’abord réfléchir au fait d’acheter un logement dans le neuf ou dans l’ancien. Chacun présente ses avantages et inconvénients et votre choix final dépend entièrement de vos attentes et de votre objectif final. 

Acheter un actif immobilier en LMNP ancien vous permet d’acheter un bien déjà exploité et donc de bénéficier de loyers dès la signature de l’acte authentique chez le notaire. À contrario, l’acquisition d’un bien dans un programme neuf en cours de construction, nécessite d’attendre la livraison de la résidence pour mettre vos premiers locataires en place dans le logement et donc percevoir votre premiers revenus locatifs.

En termes d’emplacements, un achat dans l’ancien offre davantage de possibilité qu’un achat dans le neuf vu que les projets de construction se trouvent la plupart du temps excentrés des centres-villes. Les LMNP anciens bénéficient donc très souvent de localisation favorables, dans des quartiers déjà construits et dont on connait la demande locative.

Au niveau de la fiscalité, si vous faites le choix d’investir dans l’immobilier ancien, vous pouvez bénéficier de la fiscalité relative au LMNP classique (amortissement et micro-BIC) mais pas opter pour le Censi-Bouvard. L’immobilier neuf offre quant à lui les deux possibilités de statut : LMNP classique ou le dispositif de réduction d’impôt Censi-Bouvard, à partir du moment où vous achetez un bien dans une résidence de services. À noter que pour obtenir une réduction d’impôt couplée d’une récupération de TVA, investir dans un bien immobilier neuf en résidence de services est une mesure particulièrement attractive. 

Les prix d’achat sont également un critère à prendre en considération pour votre investissement locatif et pour évaluer la rentabilité d’un produit immobilier. Ainsi, les disparités entre l’ancien et le neuf peuvent aller jusqu’à 30 %  ! L’ancien est donc moins cher au niveau des prix de vente par rapport à l’immobilier. Toutefois, acquérir un appartement ou une maison ancienne, occasionne bien souvent des travaux de réhabilitation à inclure dans le coût final de votre opération immobilière. Le neuf, quant à lui, vous offre, malgré son prix, une bonne visibilité sans avoir de travaux de rénovation à effectuer à moyen terme. 

Enfin, comme pour tout investissement locatif, investir dans un bien immobilier ancien vous coûtera entre 7 et 8 % de frais de notaire tandis qu’un investissement dans le neuf occasionne maximum 3,5 % de frais d’acquisition. Nous vous détaillons tous ces détails dans l’article dédié au choix du LMNP neuf ou ancien.