Régime réel en LMNP. Le statut de loueur meublé non professionnel est réputé pour être fiscalement avantageux pour les propriétaires-bailleurs. Nous allons vous expliquer les conditions et l’intérêt du régime réel du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) pour vous permettre de diminuer significativement vos impôts liés à vos revenus locatifs.
Les 2 types de régimes réels en LMNP
S’il permet de déduire l’ensemble des frais de fonctionnement liés à l’activité de loueur meublé non professionnel, il existe deux types de régimes réels : le normal et le simplifié. Ceux-ci se distinguent en fonction du montant des recettes locatives générées chaque année et des obligations comptables et déclaratives.
Le régime réel normal
Le régime réel normal s’applique lorsque le Chiffre d’Affaire est supérieur à :
- 238 000 € pour les prestations de services* ;
- 789 000 € pour les activités de vente.
La TVA est déclarée mensuellement, sauf si son montant est inférieur à 4 000€. Auquel cas, elle sera déclarée de manière trimestrielle.
Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié s’applique lorsque le Chiffre d’Affaire est compris entre :
- 70 000 et 238 000 € pour les prestations de services* ;
- 170 000 et 789 000 € pour les activités de vente.
La TVA est déclarée semestriellement, avec une régularisation lors de la déclaration annuelle N°3517-S-SD.
*La mise en location de biens meublés entre dans la catégorie des prestations de services. Les seuils s’entendent HT dans le cadre d’une location de logement dans une résidence de services ou si l’activité est assortie de prestations para-hôtelières (réception, petit-déjeuner, ménage, fourniture du linge de maison).
Comment choisir le LMNP au régime réel ?
Choix de l’option réelle LMNP et seuils de loyers
Si vos revenus locatifs génèrent plus de 72 600 €, le régime réel s’appliquera obligatoirement.
Dans le cas où vos loyers sont inférieurs à 72 600 €/an, vous pouvez choisir d’opter pour le régime réel, à la place du régime régime micro-BIC sur simple demande auprès du fisc.
Si c’est la première fois que vous louez un bien meublé sous le statut LMNP, vous avez l’obligation de vous déclarer auprès du greffe du tribunal de commerce en envoyant la déclaration P0i dans les 15 jours suivant le début de votre d’activité. C’est dans cette déclaration que vous pourrez choisir le régime réel comme mode d’imposition. L’option LMNP réel est activée pour 2 années civiles et reconduite tacitement tous les 2 ans, et ce, dès la première année d’activité de votre location meublée non professionnelle.
Également, si au démarrage de votre activité, vous déclariez en micro-BIC, vous pouvez tout à fait choisir de basculer sur le LMNP réel en demandant le changement à l’administration fiscale avant le 1er février de l’année civile où vous souhaitez en bénéficier.
Passer par un expert-comptable pour sa déclaration de revenus
S’il n’est pas obligatoire de passer par un cabinet d’expert-comptable pour réaliser votre déclaration de revenus locatifs au réel, il est toutefois fortement recommandé de faire appel à ce dernier.
L’option réel en LMNP, nécessite des connaissances relativement complexes et impose en effet, d’avoir un compte de résultat et un bilan d’actif comportant les amortissements.
De plus, sachez que les honoraires d’un expert-comptable sont déductibles des revenus fonciers. De même, l’adhésion complémentaire à un centre de gestion agréé (CGA) vous permet de récupérer 2/3 des honoraires de votre comptable et du CGA sous la forme d’une réduction d’impôts.
Quelles sont les charges déductibles avec le régime réel ?
Le régime réel simplifié en LMNP offre la possibilité de déduire, des revenus locatifs, les charges suivantes :
- l’entretien et les travaux de réparations (nettoyage, entretien des espaces verts, petits travaux);
- Les achats (d’une valeur inférieure à 500€, fournitures) ;
- la taxe foncière ;
- la CET (Contribution Economique et Territoriale) ;
- les frais d’assurance ;
- les frais de gestion ;
- les honoraires de l’expert-comptable du centre de gestion agrée ;
- les frais de procédure (honoraires d’avocat ou d’huissier en cas de litige avec un locataire) ;
- les frais liés aux abonnements en énergie (eau, électricité, gaz) ;
- les différents abonnements et consommations intégrés dans le montant du loyer (téléphone, box internet…), mais dont la facturation vous est adressée directement ;
- les intérêts de l’emprunt bancaires majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et autres primes d’assurance ;
- les frais d’acquisition relatifs à l’achat du logement ((notaire, ingénierie, droits d’enregistrement, honoraires d’agence…) ;
Les avantages du régime réel en LMNP
Si l’option régime réel, est effectivement plus complexe que le micro-BIC, en termes de formalités déclaratives et comptables, il permet toutefois et dans la plupart des cas d’optimiser votre imposition.
En effet, il est fréquent que le montant des différentes charges et amortissements déductibles soient supérieur à 50 % des recettes annuelles.
Passons à la suite de ce dossier sur la fiscalité en LMNP avec notre article sur le régime-BIC
