Le régime micro-BIC s’applique automatiquement aux loueurs meublés non professionnels dès lors qu’ils exercent l’activité de location en nom propre. S’il offre un avantage fiscal significatif au propriétaire bailleur, certaines conditions nécessitent toutefois d’être respectées pour bénéficier de cette fiscalité.
Les conditions du régime Micro-BIC
Qui dit investissement immobilier locatif, implique une imposition au titre de l’impôt sur le revenu, sur les loyers perçus. Sous le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP), le régime micro-BIC s’applique si vos recettes locatives (votre chiffre d’affaires) sont inférieures à 72 600 euros/an.
Ainsi, chaque année, lors de votre déclaration d’impôt, les revenus locatifs sont déclarés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Si vos revenus issus de la location de vos biens meublés sont supérieurs à 72 600 euros, vous passez alors au régime réel simplifié. Sachez que vous avez la possibilité de passer au régime réel, même si vos revenus fonciers sont inférieurs, sur simple demande auprès de l’administration fiscale.
La déduction des charges locatives en micro-BIC
Au moment de vous lancer dans un investissement locatif via le statut LMNP, vous devez garder à l’esprit que votre niveau d’imposition conditionne une bonne partie de la rentabilité de votre future opération immobilière.
Les revenus locatifs sous le régime micro-BIC en LMNP déclenchent un abattement forfaitaire au titre des charges locatives. Celui-ci monte à 50 % des revenus déclarés (71 % dans le cadre de chambres d’hôtes, de gîtes ou encore d’une location meublée classée tourisme).
Toutefois, gardez en tête que le régime micro-BIC ne vous permet pas d’imputer vos charges réelles du montant de vos revenus.
Avantages et inconvénients du régime micro-BIC
Comme évoqué précédemment, l’abattement forfaitaire dans le cadre du régime micro-BIC est de 50 % des revenus déclarés. Ce régime est donc particulièrement intéressant pour les bailleurs dont les charges sont inférieures à 50 % des recettes locatives. Toutefois, en bénéficiant d’un abattement forfaitaire, vous n’avez pas la possibilité de créer de déficit foncier.
Le régime micro-BIC convient également aux investisseurs louant des logements en résidences de services et également aux acquisitions immobilières réalisées en cash et ne nécessitant aucun travaux de rénovation dans l’immédiat.
En étant affilié au régime fiscal micro-BIC, en tant que bailleur, vous devrez toutefois faire face à certaines obligations comptables. En outre, vous serez tenu de présenter un journal comptable, détaillant vos recettes locatives. Vous devrez aussi faire apparaître vos dépenses. En fin d’exercice comptable, votre journal aura pour mission de présenter le résultat exact et d’être complété par des pièces justifiant ces recettes et ces dépenses.
Le résultat imposable exposera au final, les revenus locatifs diminués d’un abattement forfaitaire de 50 %. Dans le cas de la mise en location d’un logement situé au sein d’une résidence de services, l’abattement forfaitaire ne pourra être inférieur à 305 euros.
Ainsi, le bénéfice taxable (soit la moitié de vos recettes locatives réelles) viendra s’ajouter à vos autres revenus pour être soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17.20 %.
Ce régime plus simple que le régime réel en LMNP au niveau des formalités déclaratives ne permet cependant pas de réaliser un amortissement de la valeur du bien et du mobilier, contrairement au réel simplifié. C’est pourquoi, nous vous conseillons de comparer votre imposition sous le régime réel et sous le régime micro-BIC pour définir le statut le mieux adapté à votre situation.
Passons désormais à la suite de cette partie sur la fiscalité en LMNP, avec la notion d’amortissement.
