L’amortissement en LMNP - Investir en LMNP

L’amortissement en LMNP

La notion d’amortissement est une donnée très importante lors d’un investissement locatif et plus particulièrement avec le statut LMNP. Au niveau comptable, il vous permet de lisser l’impact de votre investissement immobilier sur plusieurs années. Découvrons le principe, les dépenses amortissables et la durée possible d’un amortissement comptable. 

Le principe de l’amortissement en LMNP

En choisissant de déclarer vos revenus au régime réel en LMNP, vous avez la possibilité de déduire vos charges réelles, contrairement au régime micro-BIC est assez simple : contrairement au micro-BIC où vous bénéficiez d’office d’un abattement forfaitaire de charges à hauteur de 50 %.

Le régime réel en location meublée dispose de deux spécificités par rapport au régime réel de la location nue :

  • la liste des charges déductibles n’est pas définie ;
  • les grosses dépenses sont amortissables sur plusieurs années, tout comme la valeur du bien.

Les dépenses amortissables

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Si vous engagez des travaux de rénovation ou d’importantes dépenses, sachez que ceux-ci vont pouvoir être amorties sur plusieurs années. En effet, chaque type de dépenses possède une durée d’amortissement particulière, correspondant plus ou moins, à la durée d’usage de la dépense engagée.

Lors de votre déclaration de revenus fonciers, votre expert-comptable se chargera de ventiler chaque frais . L’intérêt d’amortir les grosses dépenses permet de lisser les charges sur plusieurs années et d’éviter de se retrouver avec un énorme déficit une année et ensuite d’avoir des exercices positifs et de retrouver imposables.

Voici quelques exemples de dépenses amortissables :

  • Un buffet acheté 1000 € amorti sur 5 ans vous permet de déduire 200 € de charges chaque année durant 5 ans.
  • Des travaux de peinture de 8 000 € amortis sur 10 ans seront amorties sur la base de 800 € /an pendant 10 ans.
  • Un changement de toiture pour un montant de 30 000 € amortis sur 30 ans : 1000 € chaque année pendant les 30 prochaines années.

Les frais d’acquisition et les frais d’agence sont quant à eux amortissables sur une durée équivalente à celle du bien, si vous avez toutefois décidé de ne pas les imputer en charges réelles lors du premier exercice.

Amortissement en LMNP

La durée de l’amortissement en LMNP

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La particularité première du régime réel en LMNP est de pouvoir amortir votre actif immobilier en plus d’amortir les grosses dépenses.

Comme évoqué précédemment, l’amortissement comptable permet d’imputer sur des dépenses fictives sur vos revenus locatifs chaque année. On parle alors de dépense fictive, car vous n’aurez pas réellement à décaisser. Celle-ci va tout simplement venir s’imputer au revenu et donc baisser votre base imposable.

De la même façon, l’amortissement de votre bien (inscrit à l’actif de votre bilan de loueur meublé non professionnel), géré par votre expert-comptable répond à des règles comptables très précises, notamment en termes de décomposition de l’actif immobilier. Chacune possède ses propres particularités et sa durée d’amortissement propre.

Pour avoir un ordre de grandeur, vous pourrez amortir 85 % de la valeur du logement sur une durée indicative de 30 ans, les 15 % restants étant assimilés à la valeur du terrain, qui lui, n’est pas amortissable.

Ces 30 années d’amortissement sont aussi fournies à titre indicatif, car seul votre expert-comptable décomposera les différentes composantes et leur propre durée d’amortissement. 

Voici quelques exemples de durée d’amortissement issues du site des impôts :

ComposantePart dans la valeur de l’actifDurée d’amortissement
Structure du bâtiment70 %80 ans
Toiture10 %25 ans
Installations électriques5 %25 ans
Agencements intérieurs8 %15 ans