La fiscalité du statut LMNP - Investir en LMNP

La fiscalité du statut LMNP

La fiscalité du statut LMNP repose sur différents piliers importants. Les prix d’acquisition d’un bien immobilier sous le dispositif de Loueur Meublé Non Professionnel sont relativement faibles comparé à d’autres mesures fiscales. De plus, sur certains biens immobiliers neufs, il est possible de récupérer la TVA et d’obtenir une la fiscalité très avantageuse sur les revenus locatifs perçus. 

En réalisant un investissement locatif avec le statut LMNP, vous pouvez choisir de déclarer vos revenus issus de la location de vos biens meublés sous deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel. 

Si le régime Micro-BIC, permet d’obtenir un abattement forfaitaire, le  régime réel du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) vous permet d’économiser une part non-négligeable d’impôts sur vos loyers grâce aux amortissements comptables. Rentrons dans le détail de ces deux régimes d’imposition sous le statut LMNP.

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La fiscalité du statut LMNP : le régime réel en LMNP

Le régime réel simplifié s’applique lorsque les revenus locatifs dépassent les limites d’application du régime micro-BIC ou lorsque l’investisseur souhaite pouvoir déduire le montant précis de ses charges ou encore amortir son bien. Le régime réel est obligatoire au-delà de 70 000 € de revenus locatifs ou sur demande auprès de l’administration fiscale (si vos recettes sont inférieures). 

Avec le régime réel, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs issus de vos biens sous le statut LMNP, l’ensemble des charges réelles le montant réel (intérêts d’emprunt bancaires, taxes, travaux d’entretien et de réparations courantes, frais de syndic et de gestion, frais d’acquisition, honoraires d’agence…) et de procéder, sous certaines conditions, à un amortissement comptable de vos meubles et appareils électroménagers.

En déclarant vos revenus locatifs au régime Réel Simplifié, vous bénéficiez de l’amortissement immobilier visant à réduire votre imposition. Et plus vous diminuez de charges sur vos recettes locatives, plus vous baissez le montant de vos impôts. 

En effet, en cas de déficit, lors de votre déclaration de vos revenus locatifs au régime Réel Simplifié, vous avez la possibilité de reporter l’intégralité de celui-ci pendant au moins 10 ans sur les futures recettes issus de vos locations meublées. Ainsi, vous pouvez n’avoir aucun impôt à payer sur vos revenus fonciers LMNP, et ce, pendant une dizaine d’années !

À noter : Le régime réel d’imposition suppose de tenir une comptabilité conforme au code du commerce et de faire appel à un expert-comptable. Si vous décidez de déclarer vos revenus locatifs sous le régime réel, vous devrez alors joindre à votre déclaration d’impôt, une déclaration des revenus locatifs au moyen du formulaire Cerfa n°2042 C PRO et de ses annexes.

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La fiscalité du statut LMNP : le régime micro-BIC en LMNP

En optant pour le régime micro-foncier seule la moitié de vos recettes locatives sont imposées. 

Le régime micro-BIC s’applique d’office si vos revenus locatifs annuels LMNP sont inférieurs à 70 000 € ou à 170 000 € dans le cadre de locations saisonnières (chambres d’hôtes, gîtes ruraux et meublés de tourisme). Vous bénéficiez alors en tant que propriétaire d’un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % de vos revenus locatifs (et ne pourra être inférieur à 305 €). Cet abattement représentatif des charges sera de 71 % pour les locations saisonnières. Le revenu locatif net imposable sera ainsi calculé après l’abattement. À titre comparatif, en location vide, l’abattement est seulement de 30 %.

Le régime micro-BIC correspond particulièrement bien aux investisseurs louant des biens situés dans des résidences de services. En étant affilié à ce régime fiscal, le loueur meublé fera notamment face à quelques obligations comptables comme celle de présenter un détail des recettes locatives, mais aussi de faire apparaître ses dépenses. En fin d’année d’exercice, le livre-journal comptable aura pour but de présenter le résultat exact et devra être complété des pièces justifiants ses dépenses et ses recettes (même si ses achats ne sont pas déductibles fiscalement parlant puisqu’ils sont déjà pris en compte dans l’abattement forfaitaire de 50 %).

À savoir : Les propriétaires de biens meublés peuvent également choisir d’être imposés au régime réel, pour leur permettre de déduire leurs charges effectives et de créer un amortissement de leur bien.

La fiscalité du statut LMNP : l’amortissement en LMNP

Le Loueur Meublé Non Professionnel a, comme évoqué précédemment, la possibilité de réaliser un amortissement linéaire de son bien. Au-delà de 70 000 € de recettes/an, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous allez déclarer vos revenus fonciers et déduire le montant réel de vos charges (au lieu de bénéficier d’un abattement forfaitaire). Vous allez appliquer ce que l’on appelle, un système d’amortissement.

Tout d’abord, pour amortir comptablement votre bien et vous ouvrir droit à certains avantages fiscaux, vous devez adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA). En effet, l’adhésion à un organisme de gestion agréé, permet d’éviter la majoration de 25 %, appliquée aux revenus imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). 

Le mobilier du logement acquis pourra ainsi être amorti pour engendrer un déficit imputable sur les revenus fonciers perçus. En règle générale, le mobilier et les équipements s’amortissent sur une période allant de 5 à 7 ans. Concernant le bien immobilier, la période d’amollissement sera comprise entre 25 et 50 ans. Tout dépend des entités à amortir. L’objectif est de déduire, des recettes locatives provenant du bien meublé, un pourcentage d’amortissement. Ce montant d’amortissement correspondra à la dépréciation théorique du bien.

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Voici les charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :

  • Les frais d’acquisition (frais de notaire) ;
  • Les frais d’entretien et de réparation du logement ;
  • Les impôts locaux (taxe foncière) ;
  • Les frais de gestion et d’assurances propriétaires non-occupants ;
  • Les intérêts d’emprunt bancaires ;
  • L’amortissement du mobilier et des travaux d’amélioration du logement (pour un taux compris entre 10 et 20 % par an pendant 5 à 10 ans) ;
  • L’amortissement du bien en fonction de sa durée de vie probable (de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux et de 5 à 10 ans pour le mobilier).