La rentabilité d'un investissement en LMNP - Investir en LMNP

La rentabilité d’un investissement en LMNP

En LMNP, comme dans tout projet d’investissement locatif, l’un des premiers critères pour un investisseur est la rentabilité. Dans le cadre d’un investissement immobilier sous le statut LMNP, il convient de distinguer deux types de rentabilité : la rentabilité brute et la rentabilité nette.

La rentabilité brute en LMNP

La rentabilité brute d’un investissement locatif est un indicateur fiable afin d’identifier la profitabilité et les performances d’un investissement. 

Formule de calcul d’une rentabilité brute en LMNP : 

Le montant des loyers annuels (hors charges) / Le prix d’acquisition du bien X 100

= rentabilité brute en pourcentage

Par exemple : 

Un appartement acheté à 180 000 €, qui permet à son bailleur de générer 10 000 € de loyers annuels.

Nous aurons alors une rentabilité brute de : (10 000 / 180 000) x 100 = 5,55 % bruts.

Il faut toutefois faire attention lors de vos calculs, car la rentabilité brute n’est pas le seul indicateur des performance réelles d’un investissement locatif. Il est préférable de vous appuyer sur la rentabilité nette pour identifier le potentiel de rendement réel de votre futur bien.

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Rentabilité nette en LMNP

Comme évoqué, pour calculer le vrai rendement de votre investissement, vous devez, en plus d’évaluer sa performance, tenir compte des charges et frais inhérents à l’exploitation du bien. Ainsi, vous devez calculer la rentabilité nette, c’est-à-dire la rentabilité brute à laquelle vous devez soustraire les éléments suivants :

  • les charges d’exploitation ;
  • les primes d’assurance ;
  • les taxes et impôts ;
  • les frais d’acquisition ;
  • les intérêts d’emprunts ;
  • les dépenses d’entretien et les travaux de réhabilitation ou de remise aux normes (si votre bien est ancien).

Reprenons l’exemple ci-dessus pour calculer la rentabilité nette de l’investissement LMNP :

Prix d’acquisition : 180 000 €

Frais de notaire (3 % dans le neuf) : 5 400 €

Montant total de l’achat : 185 400 €

Loyers annuels : 10 000 € après impôts

Nous obtiendrons alors une rentabilité nette de : (10 000 / 185 400) x 100 = 5,39 % bruts.

Sachez également que si vous achetez un bien en LMNP et adhérez auprès d’un Centre de Gestion Agréé (CGA), vous avez la possibilité de réaliser un amortissement de votre bien et du mobilier. Vous pourrez ainsi bénéficier d’un avantage fiscal non-négligeable, vous permettant de percevoir 80 % de vos revenus nets d’impôts !

Rentabilité entre un investissement dans le neuf et dans l’ancien

Lorsque vous réalisez un investissement immobilier dans l’ancien, sachez que votre achat implique la plupart du temps d’effectuer des travaux de rénovation ou d’entretien de votre bien. Ceux-ci doivent donc être intégrés dans votre calcul de rentabilité et les charges viennent bien souvent grever le rendement locatif.

À l’inverse, lorsque vous investissez dans l’immobilier neuf, sous le statut LMNP, vous bénéficiez d’une garantie décennale portant sur l’ensemble du gros œuvre et d’une garantie biennale portant sur les équipements. De plus, aucun travaux de réhabilitation n’est à prévoir à moyen terme. En outre, les logements neufs sont construits les dernières normes environnementales en vigueur (BBC, HQE, THQE), réduisant ainsi par 4 le montant de la facture énergétique.

Pour terminer, et c’est très certainement la principale différence entre le neuf et l’ancien, acheter dans l’immobilier neuf offre la possibilité de bénéficier d’avantages fiscaux prenant la forme de réduction d’impôt.

Il est donc important, comme vous l’aurez compris à travers ces exemples, avant de foncer tête baissée dans un investissement locatif, de considérer l’ensemble des différentes charges liées à l’exploitation de votre logement. Celles-ci pouvant réduire considérablement la rentabilité réelle de votre placement immobilier.

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