Les prix d’acquisition d’un bien immobilier sous le dispositif de Loueur Meublé Non Professionnel sont relativement faibles comparé à d’autres mesures fiscales. De plus, sur certains biens immobiliers neufs, il est possible de récupérer la TVA et d’obtenir une la fiscalité très avantageuse sur les revenus locatifs perçus. Nous allons vous détailler la fiscalité en Location Meublée Non Professionnelle
Choisir son régime fiscal applicable à un investissement en LMNP
En tant que Loueur Meublé Non Professionnel, vos revenus locatifs sont imposés et considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous avez toutefois, la possibilité de choisir entre deux régimes fiscaux, si ceux-ci sont inférieurs à 32 000 €) : le régime micro-foncier ou le régime réel.
En optant pour le régime micro-foncier seule la moitié de vos recettes locatives sont imposées. À l’inverse, avec le régime réel, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs, le montant réel des charges et de procéder, sous conditions, à un amortissement comptable de votre mobilier, électroménager…
Le régime micro-BIC
Ce régime s’applique d’office si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €. Ainsi, le revenu locatif net imposable est calculé après un abattement (à hauteur de 50 %).
À savoir : La location meublée est plus avantageuse, en termes de fiscalité, que la location nue qui offre un abattement de 30 % uniquement.
Le régime réel
Obligatoire si les revenus locatifs issus de votre investissement immobilier, dépassent les 70 000 € ou si le propriétaire souhaite opter pour le régime réel. Dès lors, le propriétaire-bailleur peut déduire l’ensemble des charges liées au logement loué meublé sous le statut de LMNP et notamment l’amortissement du bien immobilier, les travaux d’entretien et de réparations courantes, les frais de notaire, les intérêts emprunts bancaires…
Amortir le bien et le mobilier
Le Loueur Meublé Non Professionnel a, comme évoqué précédemment, la possibilité de réaliser un amortissement linéaire de son bien. Au-delà de 72 600 € de recettes par an, vous êtes soumis à un régime réel d’imposition. Cela signifie que vous allez déclarer vos revenus fonciers et déduire le montant réel de vos charges (au lieu d’un abattement forfaitaire).
Vous allez appliquer ce que l’on appelle, un système d’amortissement. C’est une notion importante dans la fiscalité en Location Meublée Non Professionnelle
Tout d’abord, pour amortir comptablement son bien et ouvrir droit à certains avantages fiscaux, l’investisseur doit adhérer auprès d’un Centre de Gestion Agréé (CGA). En effet, l’adhésion à un organisme de gestion agréé, permet d’éviter la majoration de 25 %, appliquée aux revenus imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le mobilier du logement acquis pourra ainsi être amorti pour engendrer un déficit imputable sur les revenus fonciers perçus. En règle générale, le mobilier et les équipements s’amortissent sur une période allant de 5 à 7 ans. Concernant le bien immobilier, la période d’amollissement sera comprise entre 25 et 50 ans. Tout dépend des entités à amortir. L’objectif est de déduire, des recettes locatives provenant du bien meublé, un pourcentage d’amortissement. Ce montant d’amortissement correspondra à la dépréciation théorique du bien.
Les charges déductibles des loyers perçus
Voici les charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs :
- Les frais d’acquisition (frais de notaire)
- Les frais d’entretien et de réparation du logement
- Les impôts locaux (taxe foncière)
- Les frais de gestion et d’assurances propriétaires non-occupants
- Les intérêts d’emprunt bancaires
- L’amortissement du mobilier et des travaux d’amélioration du logement (pour un taux compris entre 10 et 20 % par an pendant 5 à 10 ans)
- L’amortissement du bien en fonction de sa durée de vie probable (de 25 à 40 ans pour l’immobilier, de 10 à 20 ans pour les travaux et de 5 à 10 ans pour le mobilier)
Avec ça, vous avez tout les éléments en main pour maîtriser la fiscalité en Location Meublée Non Professionnelle
Pour aller plus loin et maîtriser la fiscalité en Location Meublée Non Professionnelle
Maintenant que vous savez tout sur la fiscalité en Location Meublée Non Professionnelle, le détail des charges ainsi que les différents types de régimes, nous vous proposons de poursuivre votre lecture vers notre prochain article dédié au bail commercial en LMNP.
