Le bail commercial en LMNP - Investir en LMNP

Le bail commercial en LMNP

Lors d’un achat d’un bien en résidence de services, l’investisseur nouvellement propriétaire, doit signer un contrat de location avec le gestionnaire exploitant la résidence. Il s’agit du bail commercial en LMNP. Ce contrat de location établi permet de répartir l’ensemble des charges entre le propriétaire et la société qui s’occupe de cette résidence. La rédaction du bail LMNP, qui s’appuie sur des textes de lois comme le décret 87-713, est établi pour une durée de 9 à 12 ans et garanti le règlement des loyers, quel que soit le taux d’occupation du logement. Voici les principaux éléments à connaître.

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La durée du bail

Dans le cadre d’un investissement sous le statut LMNP en résidence de services, le bail commercial signé avec une durée d’engagement minimum de 9 ans. Le propriétaire n’a donc pas la possibilité de résilier avant ce dernier, sauf dans le cadre d’une clause résolutoire. La clause résolutoire n’est applicable qu’en cas d’un usage non conforme des locaux, du non-paiement des loyers.…

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La garantie de loyers

La rédaction d’un bail commercial est un réel avantage pour le propriétaire. En effet, celui-ci lui assure de bénéficier de revenus locatifs pendant une longue période et de se projeter pendant toute la durée d’engagement du contrat.

La signature d’un bail commercial et la délégation de gestion locative, permettent à l’acquéreur de ne pas effectuer lui-même la recherche de locataires. En outre, c’est un atout non-négligeable lorsque l’on sait que le turnover locatif est important dans les résidences de services. Il évite également, la tache fastidieuse et chronophage de la collecte des loyers chaque mois. C’est en effet, au gérant de la résidence qu’il incombe de s’occuper de l’encaissement puis de reverser les revenus locatifs aux différents propriétaires chaque trimestre, à la manière des dividendes en SCPI. Le propriétaire investisseur n’aura donc qu’un seul interlocuteur, pendant toute la durée du bail, à savoir le gestionnaire de la résidence.

La qualité du gestionnaire exploitant de la résidence

Lorsque l’on souhaite réaliser un investissement locatif en LMNP en achetant un bien situé dans une résidence de service, le choix du gestionnaire est un élément indispensable à la réussite de son projet. Outre le versement des loyers tous les 3 mois à l’investisseur, le gestionnaire est le garant de la bonne exploitation de l’établissement et donc du bien. En plus de gérer les entrées et sorties des locataires et d’encaisser les loyers, il a à charge l’entretien et la maintenance de la résidence. Celle-ci dit être conservée dans un bon état général et l’exploitant doit trouver des entreprises pour réaliser les travaux de mise aux normes quand c’est nécessaire. Pour le propriétaire, déléguer l’exploitation de la résidence à une société gestionnaire qualifiée constitue donc un avantage réel et ne représente aucune contrainte en comparaison d’une acquisition immobilière locative traditionnelle. Toutefois, pour que son investissement soit serein, avant d’investir, il doit s’assurer de la santé financière du gestionnaire.

La revalorisation des loyers

Les loyers sont déterminés lors de la signature du bail commercial, ainsi que la périodicité de leurs versements. La majeure partie du temps, lorsque l’on investi dans une résidence de service, les gestionnaires règlent les loyers trimestriellement à terme échu. Certains rares locataires optent pour un paiement mensuel, d’autres encore plus inhabituels pour un règlement semestriel, voire annuel.

En termes de revalorisation des loyers, l’indexation la plus couramment appliquée est celle de l’Indice des Loyers Commerciaux. Créé via la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, l’indexation est appliqué sur les baux commerciaux signés après 2008.

Il est possible également de rencontrer quelques fois des baux indexés sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ou sur l’Indice du coût de la construction (ICC), mais cela reste plus rare.

La revalorisation des loyers peut être limitée par deux types de plafond :

  • Un plafond exprimé en pourcentage de la variation de l’indice de référence ;
  • Une variation maximum, exprimé en pourcentage par an.

Ainsi, la valeur du loyer n’est pas figée dans le temps et est amenée à évoluer en fonction des indices publiés par l’INSEE et selon l’inflation. Également, il faut savoir qu’un expert indépendant est mandaté par l’exploitant de la résidence, chaque année pour effectuer une estimation des logements. Lorsque la résidence a été bien entretenue et ne s’est pas dégradée par rapport à l’année précédente, les loyers seront une revalorisés et indexés.

La répartition des charges locatives

Le bail commercial précise également la répartition des charges. D’un côté, l’exploitant de la résidence de services supporte l’intégralité des charges liées à l’appartement loué, de l’autre l’investisseur devra régler certaines charges telles que :

  • La taxe foncière (calculée en fonction de la surface du bien et sa localisation) ;
  • Le renouvellement du mobilier (tous les 9 ans) ; 
  • Les frais d’ expert comptable et du Centre de Gestion Agrée (CGA) .

Les obligations des différentes parties

Chacune des parties signant le bail commercial possède un certain nombre d’ obligations. Ainsi, le gestionnaire de la résidence doit informer le propriétaire d’éventuels risques technologiques et naturels rattachés au terrain sur lequel est construit le programme immobilier. En cas de manquement, l’investisseur pourra éventuellement contester la signature du contrat de location et demander son annulation.

De plus, pour se couvrir d’évènement imprévus, le gérant de la résidence de services a l’obligation de souscrire à certaines polices d’assurances (contre les risques d’incendies, dégâts des eaux, responsabilité civile et professionnelle). Il doit également porter cette adhésion à la connaissance du propriétaire.  

À la fin de chaque année, l’exploitant est aussi tenu de publier et de transmettre à l’investisseur certains éléments, comme le taux d’occupation des biens, les évènements importants, le montant des charges,  le chiffre d’affaires… 

Pour terminer, la résidence de service doit respecter l’objet initial de l’activité de la structure. Ainsi, une résidence de tourisme ne pourra pas accueillir d’étudiants ou de seniors cherchant à se loger à l’année.

Du côté du propriétaire, certaines obligations doivent également être respectées. Par exemple, il n’a absolument pas le droit d’intervenir dans la gestion locative de la résidence, ni de porter un droit de regard au choix des occupants de son appartement. De la même manière, il ne pourra disposer de son logement pour y habiter ou y séjourner temporairement. Pour finir, l’acquéreur devra s’acquitter des différentes charges qui lui incombent.

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Les points de vigilance

  • Poser à vérifier le montant du capital social  de la société d’exploitation de la résidence pour avoir une idée de la solidité financière du gestionnaire ;
  • Vérifier les modalités d’indexation des loyers ;
  • Regarder à qui incombe la charge de renouvellement du mobilier en cas de vétusté ? 
  • Le locataire peut-il céder son bail commercial ? Si tel était le cas,  resterait t’il garant de son cessionnaire ?

Passons maintenant à la suite de notre dossier sur le statut LMNP et ses avantages, avec un article qui vous intéressera certainement, puisqu’il parle de rentabilité d’investissement LMNP.