Les avantages du statut LMNP. Si l’investissement en LMNP reste bien un placement dans la « pierre », il est toutefois très différent d’un investissement dans l’immobilier locatif traditionnel. Du régime fiscal au bail commercial, en passant par le rendement locatif en LMNP, détaillons ensemble les différents atouts proposés par la location meublée non professionnelle.
La fiscalité en LMNP : Un avantage non négligeable
L’attrait prédominant de la location meublée non professionnelle, est bien le mode d’imposition des revenus issus de la mise en location des biens.
Ainsi, en tant que loueur meublé non-professionnel, vous pouvez opter parmi deux régimes fiscaux : le régime Micro-BIC ou le régime réel.
Les revenus locatifs LMNP peuvent être optimisés !
Dans la plupart des cas, les gains obtenus via la location meublée échappent à l’imposition sur les revenus fonciers et sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce qui constitue un atout non négligeable pour l’investisseur. Il faut savoir, que lorsque vos recettes locatives ne dépassent pas les 72 600 euros/an, vous rentrez dans les conditions du régime Micro-BIC. Également appelé régime forfaitaire, les revenus locatifs déclenchent un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus déclarés ou de 71 % dans le cadre de la location de chambres d’hôtes, de gîtes ou bien encore d’une location meublée classée dans la catégorie tourisme
Si le régime micro-BIC est particulièrement intéressant lorsque vos charges sont inférieures au seuil des 50 %, il ne permet pas de générer de déficit foncier et convient donc aux acquisitions immobilières dans des logements en résidence de services, des investissements réalisés en cash et surtout, à l’achat de biens immobiliers ne requérant pas de travaux de réhabilitation imminents.
Comme évoqué ci-dessus, le second régime envisageable lors d’un investissement locatif sous le statut LMNP est le régime réel.
En effet, passé les 72 600 euros de revenus locatifs/an (ou sur demande auprès de l’administration fiscale), l’investisseur bénéficie du régime réel d’imposition. Contrairement au Micro-BIC qui propose un abattement forfaitaire, le régime réel offre quant à lui la possibilité de déduire l’ensemble des charges inhérentes au logement (intérêts d’emprunt bancaire, taxes locales, travaux réalisés, frais de gestion locative, charges de copropriété, primes d’assurances…) et également de procéder à un amortissement par composant (terrain, toiture, murs…).
Le déficit généré est reporté sur les revenus locatifs des années suivantes pendant au moins 10 ans. Les amortissements comptables sont quant à eux, déterminés en fonction de chaque élément et reportages sans aucune limite de durée. Le régime d’imposition au réel permet donc de diminuer significativement les recettes locatives des investisseurs sous le statut LMNP, et donc échapper à l’impôt sur le revenu, pendant de nombreuses années et en toute légalité !
Une réduction d’impôt grâce à la loi Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard, cumulable avec le statut LMNP, permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11 %, ce qui permet à l’investisseur, en plus de bénéficier d’un confort de gestion, de se constituer des revenus complémentaires et de s’assurer un patrimoine solide doté d’une situation fiscale optimisée !
Attention : il n’est toutefois pas possible de cumuler l’amortissement d’un bien avec une réduction d’impôt Bouvard. L’investisseur peut uniquement amortir la fraction du logement supérieur à 300 000 euros, pris en considération pour calculer la réduction d’impôt maximum.
Enfin, autre atout intéressant lors d’une acquisition immobilière via le statut LMNP : la récupération de TVA. En effet, pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou sur plan (VEFA), situé dans une résidence proposant des services parahôteliers (accueil, petit déjeuner, nettoyage du logement, fourniture de linge de maison), il est possible de récupérer la TVA.
Il s’agit d’un avantage non négligeable qui permet tout de même d’être remboursé des 20 % de TVA versés lors de l’achat du bien. Pour en profiter, le bien doit être situé dans une résidence de services (type EHPAD, de tourisme, pour étudiants…) et être placé en gestion via un exploitant pendant une durée minimum de 9 ans. Le logement doit, quant à lui, être détenu durant au moins 20 ans.
L’investisseur immobilier sous le statut LMNP, tel un entrepreneur individuel, se retrouve à la tête d’une entreprise dont l’objet principal sera l’exploitation d’un appartement, d’une maison, d’une résidence de service… La décision de choisir pour l’un ou l’autre des régimes d’imposition dépend donc principalement du montant des recettes locatives générées.
Les avantages du statut LMNP : le bail commercial
L’un des principaux avantages d’opter pour un investissement en LMNP réside bien dans l’absence de gestion du logement acquis. En effet, lors d’un achat de bien sous le statut LMNP dans une résidence de services, l’acquéreur devient propriétaire d’un appartement (la plupart du temps) ou d’une maison, qui sera exploité au sein d’une résidence pour étudiants, pour seniors, pour personnes âgées dépendantes, de tourisme ou encore d’affaires.
L’acheteur signe alors un bail commercial, pour une durée minimum de 9 ans, avec une société de gestion exploitant la résidence et n’aura donc aucune contrainte de gestion locative. C’est au gestionnaire que revient alors la charge de chercher les locataires de la résidence, d’effectuer les entrées et les sorties des lieux, de rédiger un bail locatif avec ces derniers et également de s’occuper de la maintenance et des travaux de rénovation.
L’exploitant verse chaque mois ou chaque trimestre, un loyer à l’acquéreur, et ce, que le logement soit loué ou non ! À travers la signature d’un bail commercial pour son achat en LMNP dans une résidence de service, le propriétaire d’un bien a alors la garantie de percevoir chaque mois des revenus locatifs.
Il convient toutefois, avant de se lancer dans une acquisition en résidence de services, de choisir avec soin le type de résidence dans laquelle sera exploitée son bien et surtout d’être particulièrement attentif à la solidité financière de l’exploitant.
La rentabilité de l’investissement en LMNP
Avec un rendement locatif, bien souvent aux alentours de 4 %, l’investissement en LMNP apporte des rentabilités intéressantes aux investisseurs immobiliers.
La location meublée, sous le statut LMNP, offre la possibilité de profiter d’une formidable niche fiscale, idéale pour dégager une meilleure rentabilité locative nette que dans le cadre d’une location nue classique.
En plus d’une fiscalité attrayante, les résidences de services, offrant des services supplémentaires aux locataires, permettent de proposer sur le marché immobilier locatif, des logements à des prix 10 à 20 % plus élevés qu’une location vide et donc d’obtenir un meilleur rendement brut.
L’investisseur LMNP doit, cependant, garder en tête, qu’une location meublée s’accompagne de frais supplémentaires (contrairement à la location nue), tels que la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) en fonction des situations, d’une adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) et à des frais de comptable. Toutefois, la plupart de ces frais comptables sont récupérables et viennent en déduction des impôts personnels de l’investisseur.
Enfin, pour bien calculer le rendement locatif d’un investissement via le dispositif LMNP, il est nécessaire de distinguer deux types de rentabilité locative : la rentabilité brute et la rentabilité nette.
Si la rentabilité brute est un indicateur utile, pour comparer plusieurs biens entre eux avant de réaliser un achat immobilier, elle ne donne qu’une première indication de résultat et nécessite de prendre en compte d’autres facteurs pour obtenir un calcul plus précis du rendement locatif. Ainsi, la rentabilité nette apportera une idée bien plus juste permettra de bâtir un plan de financement, en mesurant mieux les différents tenants et aboutissants du projet immobilier locatif.
