Plus Value LMNP : Comment bien la calculer ? - Investir en LMNP

Plus Value LMNP : Comment bien la calculer ?

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Lorsque l’on est investisseur dans n’importe quel domaine, la question de la plus-value se pose nécessairement à un moment où un autre. Au moment de la revente de votre investissement, ici un bien immobilier, vous aurez envie et besoin de savoir le montant de votre plus value et plus précisément, la taxe sur cette dernière.

Dans cet article, nous allons vous préciser certains points permettant de comprendre comment calculer une plus value, quel taux d’imposition appliquer, quels sont les frais de cession ou d’acquisition pris en compte…

Calculer son prix d’acquisition en LMNP

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier dans le but de réaliser un investissement locatif, vous n’allez pas payer que le prix du logement, d’autres dépenses vont s’ajouter. Voici un exemple pour un logement acheté à Roue par exemple, il y a 10 ans.

  • Prix du logement : 150.000€
  • Notaire : 12.300€
  • Travaux : 15.000€
  • Courtier : 1200€
  • Mobilier : 3000€

Au total, vous avez dépensé 181500€.

Le montant de vos travaux peur être ajouté au prix d’acquisition si vous le faite réaliser par une entreprise et que vous pouvez justifier de toutes les factures. Si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans, il est aussi possible de retenir une base forfaitaire de 15% du prix du bien, sans justificatif.

Toutefois, le prix du mobilier ne peut s’ajouter au prix d’achat.

Dans notre exemple, votre prix d’acquisition sera alors de : 150.000 + 12.300 + 15.000, soit 177300€.

Prix de cession du bien LMNP

Pour continuer avec notre exemple, nous allons imaginer que nous revendons notre bien, après l’avoir loué pendant 10 ans. Le prix de vente à été fixé a 270.000€. Il comprend les frais d’agence de 5000€, ainsi que différents diagnostics obligatoires pour un montant de 500€.

Le prix de cession que nous allons prendre en compte sera de 264500

Calculer le montant de la plus value imposable

C’est simple, il suffit de soustraire le prix de cession et le prix d’acquisition que nous avons déterminé ci-dessus. La plus value imposable dans notre cas sera de 264.500-177.300, soit 87200€

Taux d’imposition de la plus value

L’impôt sur la plus value se décompose en deux impôts, auxquels il est possible d’ajouter des abattements en fonction des années de détention pour l’IR et prélèvements sociaux.

Si vous détenez depuis plus de 5 ans le logement, il existe un abattement de 6% par année entre la 6ème et la 21ème, puis 4% à la fin de la 22ème.

Années de détentionIRPrélèvements sociaux
Moins de 6 ans0%0%
Entre 6 ans et 21 ans6% par an1,65% par an
22 ans révolus4% par an1,60% par an
Entre 23 ans et 30 ansExonéré9% par an
Au delà de 30 ansExonéréExonéré
Source : impôts.gouv
  • Impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%,
  • Prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Si votre plus value imposable dépasse les 50000€, il faudra s’acquitter du taxe supplémentaire :

Montant de la plus-valueMontant de la surtaxe
Entre 50 001 € et 60 000 €2% x PV – (60 000 – PV) x 1/20
Entre 60 001 € et 100 000 €2% x PV
Entre 100 001 € et 110 000 €3% x PV – (110 000 – PV) x 1/10
Entre 110 001 € et 150 000 €3% x PV
Entre 150 001 € et 160 000 €4% x PV – (160 000 – PV) x 15/100
Entre 160 001 € et 200 000 €4% x PV
Entre 200 001 € et 210 000 €5% x PV – (210 000 – PV) x 20/100
Entre 210 001 € et 250 000 €5% x PV
Entre 250 001 € et 260 000 €6% x PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 €6% x PV
Source : BOFIP

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