LMNP : Comment ne pas être requalifié en LMP ? - Investir en LMNP

LMNP : Comment ne pas être requalifié en LMP ?

JB DELAME
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Le statut LMNP offre de nombreux avantages que nous vous avons listé dans notre guide complet du LMNP. Toutefois, si vous dépassez les seuils mis en place par l’Etat, vous risquez d’être requalifié en loueur meublé professionnel.

LMNP et LMP, qu’est-ce qui change en 2021 ?

Deux statuts existent pour les bailleurs lorsqu’il s’agit de faire de la location meublée. Le statut de loueur meublé non professionnel et le statut loueur meublé professionnel (LMP). Chacun possède différents avantages mais aussi des inconvénients et des conditions d’accès propre à chaque statut.

Pour être sous le régime LMP, il faut réunir différents conditions, dont une qui a récemment été modifiée :

  • Avoir des recettes annuelles qui dépassent les 23.000€
  • Que les recettes issues de location meublée dépassent les revenus d’activité du foyer fiscal. C’est à dire que votre activité de bailleur vous génère plus de revenus que votre activité principale
  • Vous êtes inscrit au RCS en tant que loueur meublé

Ce dernier point a récemment été supprimée. Désormais et pour les prochaines années, il suffit de réunir les deux premières conditions pour voir son statut requalifié en LMNP ou LMP. Précisons tout de même que les DEUX conditions doivent être réunies pour changer de statut. L’une seule d’entre elle ne suffit pas.

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Quels changements entre LMNP et LMP ?

Les changements d’ordre fiscal sont assez importants. Vous devez vous acquitter de cotisations sociales qui vont de 35 à 40% de vos bénéfices. Et si vous ne générez pas de bénéfices, un forfait minimal de 1150€ s’appliquera. Toutefois, grâce à ces cotisations, vous bénéficiez aussi d’une couverture sociale (vieillesse, retraite, maladie…).

Lorsque vous allez revendre votre logement, vous êtes assujetti aux plus-values professionnels, et c’est ici que cela se corse. Si vous bénéficiez du régime réel d’imposition, il faudra réintégrer le montant de tous les amortissements réalisés et ces derniers seront réintégrés au moment de la cession.

Le passage en LMP est particulièrement recommandé aux personnes qui paient l’IDI par exemple, permettant ainsi de faire baisser l’impôt sur le revenu. Dans les autres cas, ce changement de régime peut vous compliquer la vie.

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